Compartimos el artículo publicado en diario La Nación de Buenos Aires donde Mariano Capellino, CEO de INMSA Real Estate Investments Company, fue consultado sobre la inversión extranjera en Miami.
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Inversión en ladrillos: Miami continúa seduciendo a los argentinos a cualquier precio
Ya ocupan el segundo puesto en el ranking de compradores extranjeros en la ciudad de Florida, Estados Unidos
MIAMI.- Si bien abundan en ropa y electrónicos, las ofertas en el mercado inmobiliario en esta ciudad y sus alrededores casi desaparecieron. Sin embargo, el 24% del capital invertido en real estate en el estado de la Florida provino el último año de extranjeros. ¿Qué atrae de este lugar, que incluso fuera de liquidación, sigue en el ojo del inversor?
Seguridad y rentabilidad, segunda residencia para vacaciones, destino aspiracional y la percepción de estar comprando barato son las causas que siguen ubicando al estado del sol en un destino caliente. Según el último relevamiento de la Asociación de Realtors de la Florida, el 63% de los compradores encuentra que la propiedad allí es mejor negocio que en sus países de origen.
Miami/Miami Beach es la estrella más luminosa con su onda expansiva hasta Fort Lauderdale: allí se vuelca la mitad de las inversiones extranjeras. Mientras que los venezolanos, brasileños y argentinos se enfocan principalmente en esa zona, los canadienses apuestan en mayor medida a la costa oeste, en playas como Bradenton, Sarasota y Venice; los inlgeses se asientan en Orlando-Kissimmee; y el resto de los europeos entre Miami Beach y Sarasota, Fort Myers y San Petesburgo. Detrás, pero a paso rápido, llegaron los chinos. En 2008 su participación era insignificante pero hoy representan el 4% de los clientes internacionales. No falta nadie.
El furor por las playas abarca a las del Este y del oeste. Sin embargo, los argentinos siguen prefiriendo Miami y Miami Beach, y ocupan el segundo lugar en compras en ese distrito (y el cuarto en todo el estado) después de los venezolanos. «La playa siempre es la estrella, y nunca es mal negocio, aunque encontrar precios subvaluados allí no es trabajo fácil. Los argentinos se están volcando a Hollywood. Allí aún hay edificios accesibles, como también en Miami Beach, entre las calles 70 y 89», cuenta Marlis Smith, agente de la inmobiliaria Saggio Realty. Sin embargo, aconseja alejarse del área caliente para conseguir buenos precios, llegar a Fort Lauderdale y Pompano Beach, la zona residencial de Miramar, y hasta el resto de la Florida, como naples o Sarasota. «Estas últimas son más dependientes del mercado local, y tienen valor por recuperar. Además hay que seguir de cerca las subastas. A veces hay buenas oportunidades aunque también hay que ser precavido porque los bancos no suelen brindar ningún historial de la propiedad, ni siquiera deudas o multas», señala.
Mariano Capellino, CEO de INMSA, consultora de inversiones, anticipa que su visión suele diferir de la de los referentes del sector inmobiliario. «El comprador extranjero estándar busca Miami Beach, Sunny Isles, Hollywood, Hallandale, Brickell y resto del Downtown. nosotros vemos que en ese tipo de activos los valores ya han tocado techo y en algunos casos se empezaron a acomodar», asegura.
Para Capellino, los activos clase B y c (clase media y trabajadora) tienen bastante recorrido de recuperación porque «recién ahora se equilibra el costo de reposición con el valor de mercado. Es el caso de Kendall, Homestead, pembroke pines, plantation, Miramar. cuanto mayor es la categoría del inmueble, más se ha recuperado. Los activos de bajo valor, entre US$ 100.000 y US$ 150.000, tienen una rentabilidad de 7% u 8% de bolsillo», explica.
Cada condominio es un mundo
Antes de comprar, hay que conocer algunas premisas del mercado: cada condominio tiene sus reglas. En general, muy pocos permiten la renta temporaria, y otros ni siquiera el arriendo en forma anual o durante el primer año en que se adquiere la propiedad. Algunos son para mayores de 55 años y debe vivir allí al menos que uno exceda esa edad. Y antes de concluir con el proceso de compra, en muchos edificios hay que recibir la aprobación de su asociación o administración, donde chequean antecedentes penales del comprador, tal vez sus ingresos, o se piden referencias. El propietario debe asumir el costo de las expensas y el impuesto anual del inmueble, que se abona entre noviembre y marzo y ronda el 2% del valor del bien.
Por otra parte, es difícil establecer precios. La ubicación, vista y estado del departamento o condominio, restricciones y nivel de gastos comunes hacen una compleja ecuación que resume el valor final.
En Sunny Isles un departamento en Winston Towers se vende a US$ 2100/m2, y a pocos pasos, sobre el mar, una pequeña unidad en Trump International cotiza a US$ 8300/m2. En Hollywood un inmueble sobre el mar ronda en promedio los US$ 4000/m2, pero también pueden conseguirse unidades de US$ 1500/m2 alejándose de la playa.
Lo sencillo del proceso es que no hay ningún requisito extraordinario para comprar si uno es extranjero, salvo tener cuenta bancaria en los Estados Unidos. En efecto, ni siquiera hace falta viajar. Si se compra cash se pueden firmar los papeles online, y hacer transferencia electrónica. Pero también se puede comprar con una hipoteca. Rocío Spurrier, directora de la financiera Avanti Lending, cuenta que se está ofreciendo hasta el 60% de financiamiento, con tasas de 4,75% a 5,63% fija por los primeros cinco años sin penalidad de prepago. El préstamo es por 30 años.
Para una compra por una propiedad de US$ 300.000, la cuota mensual de una hipoteca ronda los US$ 1600, contemplando ya el impuesto anual que paga la propiedad.
En cualquier caso, al momento del cierre o escritura, un abogado (no existe el escribano para tal fin) debe chequear que el título esté limpio, no tenga historial de violaciones de código, hipotecas o litigios. Jesús Bujan, abogado del estudio Bujan & Marichal Law Group, aconseja comprar un seguro de título que, con un costo muy bajo, protege al comprador ante litigios futuros. «Todo banco que otorga un préstamo toma una póliza de seguro de título para asegurarse a sí mismo. Es conveniente que la persona también la tenga; el costo puede ser de US$ 25 y queda resguardado ante cualquier inconveniente», advierte.
Para tomar un caso puntual, un departamento clase B, de US$ 150.000, de dos dormitorios en Fort Lauderdale, a 20 minutos de la costa, se renta en US$ 1400 mensuales, tiene expensas por US$ 305 y un impuesto anual de US$ 1800. En comparación con la Argentina, la tasa de inquilinos morosos es baja, y el proceso de desalojo es rápido.
El tema impositivo y la exposición pública suelen ser las preocupaciones por las cuales los inversores terminan en manos de un contador local. Incluso a veces se escogen estructuras impositivas más altas a favor del anonimato.
Para comprar una propiedad, se puede hacer a nombre personal o de una sociedad, ya sea una Limited Liability Company (LLc) o una corporación. Si bien la figura de la LLC está muy expandida entre los inversores argentinos, Tim Suazo, presidente del estudio Álvarez, Suazo and Associates, asegura que los beneficios de la LLc o la corporación dependen de cada caso. «No es blanco o negro. Antes de recomendar, hay que hacer algunas preguntas: cuánto dinero van a invertir en propiedades, o durante cuánto tiempo piensan tenerlas, y si se usarán para renta, inversiones o uso vacacional», asegura.
Cada figura tiene sus ventajas, según explica. Cuando la ganancia neta es mayor de US$ 50.000 anuales, la LLC empieza a pagar menos impuestos que una corporación.
Muchos inversores abren sus LLC en Delaware, ya que allí no figura quiénes son los socios públicamente, como sucede en la Florida. Otras de las figuras usadas son las compañías offshore, para no aparecer en los registros públicos y evitar potenciales impuestos. Según Suazo, crear una firma offshore cuesta entre US$ 1800 y US$ 2200, y su renovación anual, de US$ 875 a US$ 1250.
¿Cuánto es, finalmente, la carga impositiva? Actualmente, una persona que obtiene beneficios netos en Estados Unidos de hasta US$ 50.000 paga un impuesto del 15%. Si gana de US$ 50.000 a US$ 75.000 paga el 25%, aunque no del total. Tributa el 15% hasta US$ 50.000 y el 25% por el excedente. Y así sucesivamente. De US$ 75.000 a US$ 100.000 es 34%, y el máximo de este año es de un 39% para aquellos que ganan entre US$ 100.000 y US$ 335.000 al año. Luego la escala baja levemente.
Caer en las manos de un buen contador puede hacer que el inversor no pague impuestos de más. Como ejemplo, Suazo cita que la corporación tiene las mismas responsabilidades que una empresa de Wall Street: debe declarar impuestos a la Florida y al IRS (la AFIP de Estados Unidos), es decir que tiene doble tasación. Sin embargo, las compañías con un capital menor a US$ 10 millones pueden solicitar al IRS que se la declare como una small corporation (pequeña empresa).
Las playas blancas, el mar turquesa, el orden anglosajón con la espontaneidad latina, la posibilidad de manejarse en español, los costos accesibles, los rascacielos o los pintorescos condominios bajos de colores pasteles. Más allá de cuál sea el motivo, Miami seduce. Antes y ahora. A cualquier precio.