El apalancamiento, ¿es conveniente al invertir en Real Estate?

Mariano Capellino (Inmsa) opina que, aunque el apalancamiento nunca debe descartarse, existe otra estrategia que puede ser más efectiva y segura.

En el mundo del Real Estate, existen diferentes formas de financiar las inversiones, entre las que destaca la inversión con apalancamiento financiero.

En pocas palabras, el apalancamiento implica pedirle prestado dinero a una institución, como un banco, para que, junto con el capital propio, se pueda acceder a una inversión de mayor volumen.

A grandes rasgos, podríamos decir que el principal método de financiación es el que consiste en utilizar deuda, la cual habrá que devolver con intereses en un tiempo determinado.

Es importante tener en cuenta que, como consecuencia de la elevada inflación, hoy las tasas de interés están en un nivel bastante elevado: en Estados Unidos, la Reserva Federal mantuvo recientemente su tasa de referencia en el 5,25%-5,5%, su máximo nivel en 20 años.

Por su parte, recientemente el Banco Central Europeo rebajó su tasa de interés en 0,25 puntos, hasta el 4,25%, a lo que se suma que se prevén varias bajadas más en los próximos 12 meses, algo que no está tan claro en el caso de Estados Unidos.

Pero, más allá de esta cuestión, la realidad es que con el apalancamiento se puede realizar una mayor inversión y controlar más activos de los que se podrían solo con recursos propios.

Aquí la clave será obtener un préstamo con un interés menor que la tasa esperada de retorno del proyecto inmobiliario.

En este sentido, si dicha financiación se maneja eficiente e inteligentemente, se podrían maximizar los retornos, siempre dependiendo de la clase de activo y del mercado. Sin embargo, pese a su atractivo, también hay importantes riesgos entre los que destaca el de incumplimiento: si no se puede cumplir con los pagos de los préstamos, existe la posibilidad de perder la propiedad adquirida y la inversión original propia.

Además, a esto se suma que una disminución en el valor de la propiedad puede resultar en una importante pérdida en comparación con la inversión original.

En otras palabras, si la propiedad no genera ingresos suficientes para cumplir con los pagos de la financiación, el apalancamiento tendrá un impacto negativo en los flujos de caja y los retornos de inversión.

Respecto a lo último, si un manager no toma las decisiones correctas o toma una tasa de financiación con condiciones poco interesantes, puede haber un elevado riesgo de pérdida de capital.

Quizá un buen ejemplo de esta situación ocurrió durante la pandemia de coronavirus, cuando cientos de oficinas quedaron vacías y las personas dejaron de pagar las rentas, lo que provocó que muchos propietarios sufrieran pérdida de capital, ya que la inversión no generaba el dinero suficiente para pagar las financiaciones.

¿Cuál es la mejor estrategia para invertir en Real Estate?

Aunque el apalancamiento nunca debe descartarse, de hecho, la mayoría de los grandes fondos globales de inversión lo utilizan, existe otra estrategia que puede ser más efectiva y segura.

La estrategia Distressed permite adquirir propiedades con fuertes descuentos, de entre el 20 y el 40%, como consecuencia de que estos activos están a punto de ser ejecutados o ya están bajo el control de un banco o prestamista que desea liquidarlos.

En estos casos, es posible lograr retornos de más del 20% anual sin tomar apalancamiento, lo que permite acceder a un retorno elevado, sin el riesgo de contraer deuda.

Por ejemplo, hoy España representa una importante oportunidad, ya que aún las entidades financieras acumulan activos por un valor de más de 100.000 millones de euros distribuidos en todo el país y en todos los segmentos, como residencial, logístico, retail y oficinas, entre otros.

Por ello, es clave contar con el asesoramiento y la gestión profesional de un Asset Manager Global que ayude a implementar una estrategia que se adecue al perfil de riesgo de cada inversor.

De esta forma, si a la compra de activos por debajo del valor del mercado en subastas y bancos le sumamos los ingresos por rentas, las probabilidades de alcanzar importantes retornos crecerán exponencialmente.

Artículo de opinión escrito por Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management

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Fuente: Brainsre