Invertir en propiedades sigue siendo una de las alternativas de inversión más elegidas en América Latina. Pero no se equivoque, no es lo mismo comprar una propiedad que invertir.
En general, se compran propiedades, pero no se invierte, aunque se crea que eso es lo que se está haciendo. Por ello, aquí están las 4 creencias más comunes que hacen que una inversión deje de serlo.
- Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en propiedades
Es importante tener en cuenta que, al momento de adquirir un activo inmobiliario al valor de mercado, el inversor empieza perdiendo el 10% de su capital, ya que, en promedio, el costo de escrituras y comisiones de compra y venta es de ese porcentaje.
A su vez, en el caso de que el activo haya sido adquirido en una fase de contracción o recesión y el inversor quiera desinvertir, tendrá que esperar muchos años para recuperar el valor o estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas. Esto pasa en América Latina, pero también si se adquieren propiedades en el exterior.
Por ejemplo, quien adquirió propiedades en pre-construcción en Miami, entre 2004 y 2006, tuvo en 2009 una baja del 50% del valor alcanzado en 2007.
Además, en el caso de no haber vendido durante el 2014 o 2015, momento en el que habían recuperado gran parte de su valor perdido, tuvieron que esperar 8 años hasta el 2022, para acercase a los valores del año 2005. Es decir, prácticamente fueron 17 años a tasa 0 y estamos hablando de Estados Unidos. Así, si consideramos una tasa de costo de oportunidad, se habrá perdido cerca del 50% del capital.
Al mismo tiempo, si la propiedad no fue administrada eficientemente durante la tenencia, es posible que por el bajo rendimiento que estas generan por alquiler, también el inversor haya incurrido en pérdidas adicionales para mantenerlo. Es decir, no todas son rosas y hay que saber invertir, ya que no sólo es una cuestión de comprar en mercados considerados seguros.
- Creer que el rendimiento está basado sólo en los ingresos por renta.
Esto frecuentemente es así para compradores de propiedades que las adquieren a valor de mercado y las mantienen por muchos años.
Pero los grandes inversores sofisticados construyen el rendimiento adquiriendo propiedades debajo del valor de mercado, administrándolos eficientemente para generar el máximo rendimiento por alquiler durante la tenencia y aprovechando los periodos de tasas de apreciación más fuertes que tienen los activos en las fases de recuperación y expansión del ciclo, para venderlos en el momento más conveniente, es decir cuando estas tasas empiezan a decrecer.
En general, también las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad neta. Al proyectar estos rendimientos es muy importante considerar comisiones en cada etapa del proceso, impuestos, gastos de remodelación o arreglos realizados y los gastos de mantenimiento.
- Creer que la exitosa experiencia de comprar un bien que luego se revalorizó, se repetirá sin parar
eneralmente, cuando un inversor adquiere una propiedad y obtiene un buen rendimiento por la revalorización del mismo a lo largo de 4 o 5 años, naturalmente buscará repetir la misma inversión, pensando que va a poder obtener el mismo resultado. Sin embargo, en activos inmobiliarios, esto prácticamente nunca es así.
En realidad, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a decrecer e, inclusive en fases de corrección y recesión, las tasas de apreciación pasan a ser negativas.
Para lograr sostener adecuados rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o directamente ingresar en otro mercado en la fase del ciclo apropiada.
Existen innumerables estadísticas públicas en Estados Unidos, España y otros países del mundo que demuestran que, cuando se realiza una inversión pasiva, es decir, se mantiene en cartera una propiedad por 20 años o más, la apreciación real (descontada la inflación) tiende a ser 0%.
Pero también hay momentos en donde las apreciaciones superan el 10% anual y esto se da en fases de recuperación y expansión de los ciclos inmobiliarios. Por lo cual, la clave está en aprovechar esas ventanas y luego desplazarse para evitar destruir el valor creado.
Ejemplos genéricos que demuestran fuertes apreciaciones fueron Argentina entre 2004 y 2008, España entre 2003 y 2007 y Estados Unidos entre 2010 y 2014.
Por otra parte, ejemplos de rendimientos nulos o negativos son Argentina entre 2011 y 2023, España entre 2008 y 2013, y Estados Unidos entre 2007 y 2010.
- Creer que la rentabilidad por alquiler se obtiene simplemente tomando el valor del alquiler y restándole el impuesto inmobiliario.
En realidad, cuando se calcula el rendimiento por alquiler, además del impuesto inmobiliario, hay que tener en cuenta muchas variables que son las que finalmente impactan en el rendimiento.
Por ejemplo, se pueden mencionar los períodos de vacancias, los seguros, el impuesto patrimonial, el impuesto a la propiedad, los gastos de mantenimientos (expensas), que en países como EE.UU. los paga el propietario, las comisiones de inmobiliarias, previsión de reparaciones e imprevistos, los gastos de administración, entre otros.
Al incluir estos conceptos, se reduce a la mitad o menos la rentabilidad teórica que proporcionan generalmente los agentes inmobiliarios.
Por otro lado, es sumamente importante asegurarse de que los ingresos por alquiler y todos los gastos mencionados sean acordes al valor de mercado y que los plazos para alquilar sean mínimos, ya que, en el caso de tener más de 1 mes la propiedad vacía al año y asumir gastos elevados, el rendimiento proyectado por alquiler se reduce drásticamente y puede llegar a ser nulo o negativo.